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As dúvidas mais comuns nos contratos de aluguel de imóvel residencial

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Ao alugar um imóvel, seja como locador ou locatário, dúvidas surgem na hora de elaborar o seu contrato. Dúvidas sobre o que é permitido ou proibido, restrições aos locatários, direitos e deveres de ambas as partes. Se pode ou não animal de estimação, período de reajuste da locação, entre outras.

 

Para ajudar à elucidar estas dúvidas vamos listar abaixo algumas das mais comuns e as suas respostas.

 

 

Reajuste no valor do aluguel

 

Lei do Inquilinato não define um índice para a correção / reajuste nos valores da locação, mas deve-se por regra utilizar um índice oficial do governo, como o IGP-M, IPCA, entre outros.

 

Apesar de não definir qual o índice que deve ser utilizado, a lei estipula qual deve ser sua periodicidade, quer seja a locação residencial ou comercial, esta periodicidade só poderá ocorrer anualmente, ou seja, a cada 12 (doze) meses de locação.

 

Contratos que utilizem valores fixos, como por exemplo 10% de reajuste obrigatório, ou que tenham uma periodicidade inferior à 12 (doze) meses, pode ter a sua cláusula anulada. Mas, pode-se definir que o contrato será reajustado pelo índice que apresentar a maior variação no período.

 

Multa em caso de rescisão

A legislação não estipula o valor da multa. Mas o mercado criou um padrão de 3 (três) aluguéis.

 

Independente do padrão de mercado, o que não pode ser feito é estipular a cobrança de multa superior à soma dos valores dos aluguéis a receber até o final da locação. Ou seja, se em um contrato faltam 2 meses para o término da locação, a multa não poderá ser de 3 meses.

 

O que é comumente feito em contratos, é colocar uma multa proporcional ao tempo de cumprimento. Vamos utilizar como exemplo os 3 meses que utilizam como padrão:

 

Caso o contrato seja feito para 12 (doze) meses e o locatário queira romper com 8 (oito) meses, como ele já cumpriu com 2/3 do contrato, cobra-se 1/3 da multa estipulada. Assim, ele pagará 1 mês de locação como multa.

 

Animais de estimação no imóvel

 

 

Por não existir uma relação de consumo, o proprietário pode escolher para quem vai alugar o seu imóvel, e isso inclui também ele recusar alugar para quem tiver um animal de estimação.

 

Como o inquilino não tem o direito de propriedade sobre o imóvel, já que este direito pertence ao locador, então o locador pode limitar o uso de seu imóvel para quem não tenha um animal de estimação.

 

Já o condomínio não pode proibir, pois manter um animal de estimação dentro de uma unidade habitacional (casa ou apartamento) é um exercício do direito de propriedade, e não pode ser definido ou regulado por regras de um condomínio.

 

 

Pagamento do IPTU e outros tributos durante a locação

 

Por padrão legal é de responsabilidade do proprietário do imóvel alugado o pagamento de impostos e tributos que incidam sobre o imóvel. Mas, as partes envolvidas podem ajustar livremente sobre este assunto, e com isso decidir que a obrigação passará a ser do locatário, como é comum ocorrer na prática.

A venda do imóvel durante uma locação

A lei define que um contrato de locação precisa ter o direito de preferência, ou seja, que o locatário tenha a preferência para a compra do imóvel com as mesmas condições apresentadas por um possível comprador.

 

De acordo com o Artigo 33 do CDC, o locatário preterido poderá reclamar do alienante as perdas e danos, ou depositar o preço da negociação e demais despesas do ato para a transferência e com isso tomar o imóvel para si, se requerer no prazo de 6 (seis) meses.

 

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Equipe Gazeta
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